Responsabilidades de las comunidades de propietarios

Como dice el Código Civil, hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece proindiviso a varias personas. Es decir, que desde el mismo momento en que aparece una copropiedad, junto con otros dueños de inmuebles, de los elementos, pertenencias o servicios comunes, nace una comunidad de propietarios, con una serie de obligaciones y responsabilidades ineludibles.

Cada propietario está obligado a “contribuir, con arreglo a la cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización“. (art. 9, Ley de Propiedad Horizontal)

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1. RESPONSABILIDAD CIVIL EXTRACONTRACTUAL Y CONTRACTUAL.

Una obligación muy importante que recoge la Ley de Propiedad Horizontal es mantener un FONDO DE RESERVA para atender las obras de conservación y reparación y en su caso, de rehabilitación, que no puede ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario. Con cargo a ese fondo, la comunidad puede contratar un seguro que cubra los daños en las cosas comunes, o suscribir un contrato de mantenimiento del inmueble y sus instalaciones generales.

Esto tiene mucha relevancia por las consecuencias que puede tener la falta de atención a la conservación y mantenimiento, ya que si por esa razón se produce algún daño o perjuicio a un tercero, o a algún propietario, la comunidad debe indemnizar a los perjudicados, y ese coste debe asumirlo cada propietario con arreglo a su cuota.

Para cubrir este riesgo las comunidades de propietarios pueden contratar un seguro de responsabilidad, lo cual es muy recomendable dado lo elevado de las cuantías de las indemnizaciones, sobre todo cuando los daños han sido lesiones a las personas.

De la misma manera, la comunidad es responsable de los incumplimientos de todos los contratos que suscriba, como parte contractual que es, ya que, aunque no tiene personalidad jurídica, asume esas obligaciones a través de su Presidente, que es quien firma como representante legal.

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2. RESPONSABILIDAD ADMINISTRATIVA

Las comunidades de propietarios también tienen que hacer frente a sus obligaciones tributarias, y en su caso, al pago de las sanciones que se le hayan impuesto por incumplimiento de obligaciones administrativas, como puede ser hacer una obra sin licencia.

3. RESPONSABILIDAD PENAL

Sólo las personas físicas tienen responsabilidad penal, por lo que cuando la acción (o la falta de ella cuando era obligatoria) es constitutiva de delito, serán responsables las personas que han incurrido en culpa o negligencia. En este punto tiene mucho riesgo el Presidente, ya que es él quien representa legalmente a la comunidad en la firma de todos los contratos, actas, certificaciones de obra, etc. Personas sin conocimientos técnicos ni jurídicos se ven dirigiendo una comunidad con múltiples obligaciones legales, con responsabilidades de las que muchas veces no son conscientes y obligados a tomar decisiones, casi siempre, sin estar preparados, a ciegas y sin medir las consecuencias.

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Formar parte de una comunidad de propietarios conlleva enormes riesgos, por lo que es muy aconsejable elegir un buen administrador de fincas y un seguro que cubra todas las necesidades de la comunidad.

Siniestros en el hogar: hurto o robo

Cuando elegimos un seguro del hogar tendemos a fijarnos más en lo que nos cuesta su mantenimiento que en los siniestros que cubre. Es importante detenernos a analizar este punto, porque ¿de qué nos va a servir tener un seguro si cuando llegado el momento en que lo necesitamos no nos responde?

Uno de los conflictos más habituales entre asegurados y aseguradores es el robo. Cuando entran en nuestra vivienda y se llevan nuestras cosas no sólo nos sentimos vulnerables, sino que comienza una serie de trámites (denuncia, aviso al seguro…), y si no tenemos claras algunas cuestiones ese proceso puede resultar muy molesto y terminar sin que se reconozca nuestro derecho (que creíamos tener asegurado).

En primer lugar, hay que distinguir dos conceptos fundamentales, que parecen sinónimos, pero que tienen importantes diferencias: hurto y robo.

El Código Penal los define así:

  • Hurto: “tomar las cosas muebles ajenas sin la voluntad de su dueño”.
  • Robo: “apoderarse de cosas muebles ajenas con violencia en las cosas o con violencia e intimidación en las personas“.

Es decir, que la diferencia principal entre uno y otro es que la sustracción se produzca con violencia o intimidación.

Una vez que tenemos clara esa diferencia, debemos mirar que nuestra póliza cubra el robo, ya que hay algunos seguros que lo excluyen. Si no está incluida esa cobertura, probablemente ese seguro no nos va a interesar, ya que ese es uno de los riesgos más frecuentes a los que están expuestas las viviendas, sobre todo, en temporada de vacaciones.

Por último, debemos ser cuidadosos a la hora de cerrar la casa cuando nos vamos. Por ejemplo, asegurarnos de que todas las ventanas y puertas están cerradas, ya que existe una norma en la Ley de Contrato de Seguro por la que el asegurador no tiene que indemnizar cuando ha habido negligencia grave del asegurado (art. 52.1 de la Ley)

En cualquier caso, es muy importante leer bien las condiciones, tanto particulares como generales, de la póliza que vamos a contratar, para que luego, cuando lo necesitemos, no haya sorpresas.